[투자자 필독]현재 전세 가격이 오르는 이유 및 2026년까지 전세 가격 전망

안녕하세요

오늘은 요즘 전세가격이 왜 오르는지에 대한 저의 생각과 언제까지 이 상승이 언제까지 지속될지 여부에 대해서 알아보겠습니다.

지금의 전세가격은 왜 오르는 걸까요?

현재 전세가격이 오르는 이유가 임대차 3 법 때문이라고 하는데 그 이유는 무엇일까요?

우리가 왜 이 사항을 알고 있어야 되고 투자에는 어떻게 전목 시킬 수 있을지 또한 알아보겠습니다.

 

지금 전세가격은 왜 오르는가?

전세가격이 오르는 원론적인 이유는 딱 하나! 

바로 수요와 공급에 의해서 전세 공급 보다 수요가 더 많기 때문입니다.

전세 공급은 신축 아파트 입주물량 중 임대물량 + 구축 아파트 전세라고 보면 됩니다.

전세 수요는 전세를 원하는 세대로 정의할 수 있습니다.

 

지금 전세가격이 많이 오르는 곳은

신축 아파트 입주물량이 적은 곳 + 구축 아파트 전세가 적은 곳이라고 할 수 있습니다

신축 아파트 입주물량은 쉽게 호갱노노 나 부동산 어플 사이트를 보면 알 수 있고

구축 아파트 전세는 어떨까요?.

 

구축 아파트 전세 매물 

구축 아파트 전세매물은 원래대로 라면 정해진 값이었습니다.

기존 2년을 살다 보면 그 동네 전세가 시세에 맞춰서 기존 전세가 새로운 가격으로 재계약되거나 신규 임차인이 맞춰져서 오르거나 낮춰진 가격에 임대차 계약을 하게 되기 때문입니다.

 

서울 전세가 평균 값(평당 1,683만원)

 

하지만 임대차 3 법 중 계약갱신요구권이 20년 7월에 발표되고 나서부터 2020년 중반 시기는 2년 전세가 보다 코로나 발로 전세가격이 그래프를 보다시피 꾸준하게 올라있는 상태였기 때문에 거의 대부분의 주택 전세 물량이 특별한 사정이 있지 않는 이상 계약갱신권을 사용하게 되면서 전세시장에 나오지 않고 2020년 중반부터 기존 구축 전세 물량이 모두 잠기게 되었습니다.

 

 

서울 전세가격 평균 값(평당 2,311만원)

 

시중에 매물이 10개였다면 매물이 잠기면서 시중에 매물이 1~2개가 되면서 부르는 게 값이 돼버리는 상황이 되었고,

2020년 7월 서울 전세가가 평당 1,683만 원에서 불과 1년 3개월 만에 37.3% 상승한.

2021년 10월 달 기준 평당 2,311만 원이 됩니다.

기준금리 인상의 여파로 상승세가 주춤 한 뒤,

(21년 8월 한국 기준금리 0.5% → 0.75% 인상 / 21년 11월 한국 기준금리 0.75% → 1.00% 인상)

 

서울 전세가격 평균(평당 2,115만원)

.

2022년 7월 이후 시장에 기존 구축 전세물량이 풀리게 되면서 전세가격이 무너지게 됩니다.

 

 

서울 전세가격 평균 값(평당 1,724만원)

 

예전과 같이 전세 물량이 풀리면서 서울 전세가격은 기존 전세 물량 방출 + 금리 상승의 영향으로 전세가격은 2020년도에 거의 근접하게 회기 하게 됩니다.

 

서울 전세가격 평균 값(평균 1,971만원)

 

그 뒤 풀려 있던 구축전세가 소진되면서 점점 전세물량이 시장에서 사라지면 전세 가격은 다시 상승하게 되며,

이 흐름은 서울에 신규 입주물량이 크게 없는 상황+추가 금리 상승의 이변이 있지 않는 이상

2026년 중반까지 지속될 것으로 예상되며

추후 갱신권 미사용이나 개인 사유의 이유로 이사가게 되는 상황이 없어지는 시점(계약 갱신요구권 입법된 이후,

8년이나 10년 이후 예상) 전까지는 이러한 패턴이 반복되는 상황이 올 것으로 예상됩니다.

 

투자자로서 전세가 상승은 무엇을 의미하고 투자 시 어떤 포지션을 취해야 하는가?

투자자에게 사실상 매매가격은 전세 가격보다는 의미 있지 않습니다.

전세가격이 오르면 투자자는 지속적으로 유동 현금을 추가로 확보할 수 있으며, 추후 매매가격이 안 오르는 상황에서 전세가격이 오르게 되면 높은 전세가율로 인해 매매가격을 끌어올리는 상황이 발생됩니다.

투자자 입장에서 매매가격은 매도 시점에 기존 구매 가격보다 더 높은 상태에서 던지고 나오게 되면 되는 것 인데요.

하지만 여기서 제일 주의해야 될 것이 있습니다. 

21년도와 같이 전세가격이 강세라고 하여서 올려 받은 전세금액을 추가로 재투자는 것은 생각을 많이 해봐야 되는데요.

그 이유는 이러한 원인을 모르고 있는 상태라면 현재의 상황이 화폐가치 하락현상을 과대 평가하여 역시 부동산은 우상향이라고 과도하게 투자할 가능성이 있는데요. 

 

현재 전세가격이 오른다고 영원히 오를 것이라고 생각하지 않고 2026년에 하락할 수 있다는 것을 인지하고 투자하여야 할 것입니다.

 

또한 단기와 장기 계획으로 나누어서 기존에 투자했던 사항이 있으면 25년도나 26년도에 단기로 가져갈 것은 일시적으로 분위기 좋을 이 때에 수익 실현하는 것도 나쁘지 않은 방법 이라고 생각됩니다.

 

장기로 가져가야 할 사항은 전세가가 오르더라도 반전세로 돌리거나 전세금을 올려 받은 것을 부동산에 재투자 하는 것이 아니라 환급성이 좋은 곳에 투자하는 것도 좋을 것 같습니다.

 

글쓴이는 2020년~2022년에 주택 수를 50채 이상 늘리며 오버슈팅 하여 지금도 힘든 시기를 버티고 있습니다. 

부디 블로그 독자들께서는 부동산 예측한 것을 너무 과신하지 말고 그렇다고 너무 소극적으로 투자하시지 말고 안정적인 투자를 하시면서 즐거운 투자를 하시기 바랍니다.  

 

이것으로 전세가격이 오르는 원인과 2026년까지 전세가격 전망에 대한 저의 사견을 마치며,

아래의 서울 서부선 및 신안산선 정보 또한 공유드리오니

관심 있으신 분들은 클릭 부탁드립니다 ^^

감사합니다.

 

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